Az uniós városok a tisztességes finanszírozási lehetőségeket kutatják a méltányos és megfizethető lakhatás bővítése érdekében

A helyi önkormányzatok a lakáspiacok szabályozására és a kirekesztés elleni küzdelemre irányuló lépéseit az URBACT és az UIA közös kezdeményezése mutatja be.
 
A méltányos lakhatáshoz való jog a nemzetközi emberi jogi törvényekben is rögzítve van. Ám amikor az ingatlanspekuláció és egyéb tényezők az egekbe röpítik a bérleti díjakat és az ingatlanárakat, mit tehetnek a városok annak érdekében, hogy mindenki számára megfelelő és megfizethető lakást biztosítsanak? A lakhatás üzleti haszonszerzéssé alakulásának megszüntetésére irányuló intézkedések a városkutatók, támogatók és a város képviselői által lehetségesnek tartott válaszok között szerepeltek az URBACT és az Urban Innovative Actions (UIA) által közösen vezetett Fair finance (Tisztességes finanszírozás) címmel rendezett online konferencián 2020 novemberében.
 
A lakhatáshoz való méltányos hozzáférés biztosítására irányuló helyi erőfeszítéseket a nemzetközi befektetések, az ingadozó piacok és a politika több szintű, összetett összefüggéseiben kell meghatározni. Ezt szem előtt tartva az URBACT-UIA Fair finance webinárium megvitatta a helyi közigazgatás szerepét, felelősségét és intézkedéseit lakáspiacaik szabályozásában, a kirekesztés elleni küzdelem érdekében, a partnervárosok példáit is szemléltetve.
 
Mit jelent a lakhatás ‘financializációja’?
 
„A lakhatás JOG, nem árucikk” - állítja az ENSZ méltányos lakhatással foglalkozó különmegbízottja. A gond az, hogy a lakhatás a globális vagyon és befektetés mozgatórugójává vált a „társadalmi közjó” helyett. Ezt az elmozdulást a lakások ’financializációjának’ nevezik. A kifejezés számos stratégiát takar, amelyet világszerte használnak a városok épített értékének kiaknázására.
 
Az egyik kulcsfontosságú tényező az olcsó lakások felvásárlása a magántőke és a befektetési vállalkozások által, akik ezt követően megemelik a bérleti díjat, ellehetetlenítve ezzel a bérlőket. „Szinte egyik napról a másikra a világ legnagyobb bérbeadóivá váltak a multinacionális magántőke- és vagyonkezelő cégek – mint például a Blackstone –, lakások ezreit vásárolva fel Észak-Amerikában, Európában, Ázsiában és Latin-Amerikában” – jelentette be Leilani Farha és Surha Deva, az ENSZ két lakhatási és emberi jogi szakértője, még 2019 márciusában. „Teljesen átírták a globális lakhatási térképet.” – tették hozzá.
 
Míg a spekuláció óriási nyereséget termel a befektetők számára, az átlagpolgárok az elérhető lakások hiányától szenvednek. Európában közvetlenül a Covid-19 előtt 80 millió emberre róttak túlzott terheket a lakhatási költségek, a fedél nélkül élők száma pedig 70%-kal nőtt az elmúlt 10 évben – jelentette a FEANTSA, a Hajléktalanokkal Együttműködő Nemzeti Szervezetek Európai Szövetsége.
 
A Covid-19 hatás
 
A koronavírus-járvány idején a lakásárak és a bérleti díjak sok területen tovább emelkedtek – derül ki a közelmúltbeli Európai Lakáspolitikai Konferencián bemutatott adatokból – olyan intézkedések ellenére, mint a bérleti díjak ideiglenes befagyasztása vagy a legkiszolgáltatottabbak védelmére szolgáló kilakoltatási moratórium.
 
Manuel Aalbers, a Leuveni Egyetem lakhatás ’financializációjával’ foglalkozó szakértője 2020 tavaszán megjósolta: „amikor a tranzakciók száma és az árak csökkennek, a magántőke és a fedezeti alapok képesek lesznek nagy lakásportfóliókat ’fillérekért’ felvásárolni.”
 
A Covid-19 hosszú távú hatása várhatóan felerősíti a beruházási trendeket, elmélyítve a szakadékot a lakásokból profitálók és a lakhatásukat éppen emiatt elveszítők között. Michaela Kauer, az EU Városi Agenda Lakhatási Partnerségi Programjának koordinátora szerint: „… a lakhatás kérdése a koronavírus-válság középpontjában áll; rugalmas lakhatási rendszerekre nagyobb szükség van, mint valaha”.
 
A városok kísérletei a helyi lakáskiadási piacok szabályozására
 
A globális, uniós, nemzeti és helyi tényezők összetett rendszerében, amelyek mind befolyásolják a lakhatás finanszírozását, a városi önkormányzatoknak felelőssége és feladatai vannak. Az állami intézkedéseknek lehetnek káros hatásai, például az úgynevezett „keselyű” befektetők támogatásával, a bankokból lett lakástulajdonosok kisegítésével, vagy az állami lakáskészletek privatizációjának előmozdításával, miközben éppen a legkiszolgáltatottabbak számára nem garantálják a biztos lakhatást. Annak érdekében, hogy mindenki számára biztosítsák a lakhatáshoz való hozzáférést, a kormányzati szerveknek minden szinten együtt kell működniük, hogy az állami politikát egy új irányvonal mentén a spekulatív mechanizmusok ellen irányítsák.
 
Noha a városok önmagukban nem rendelkeznek kellő hatalommal a pénzügyi piacok dekonstrukciójához vagy irányításához, számos jogi és politikai intézkedés – ideértve az elővásárlási jogok gyakorlását, a privatizáció helyett köztulajdonná nyilvánítást, a kilakoltatás elleni védelmet, valamint a politikai és a civil társadalom nyomásgyakorlását – segíthet gátat vetni a spekulációs befektetési célú lakásvásárlásoknak és visszafordítani a lakosokra gyakorolt káros hatásokat.
 
Az URBACT és az UIA Fair finance konferenciája két megközelítést mutatott be a helyi lakáspiacok szabályozására: az UIA ’Yes we rent!’ projektjét a Barcelona melletti Mataró városában, illetve Rigában, ami az URBACT Alt/Bau hálózat tagja.
 
Mataró: bérlő szövetkezetek
 
Mataróban (Spanyolország) a rohamosan emelkedő bérleti díjak és a kevés megfizethető albérlet ellenére több mint 3 000 lakás jelenleg is üresen áll. Ezért a város „Yes we rent!” projektje olyan bérlő szövetkezetek létrehozását ösztönzi, amelyek az üres ingatlanokat újra használatba veszik és növelik a bérleti kínálatot. Ez az önkormányzat által vezetett modell kedvezményeket nyújt a lakástulajdonosoknak a lakások felújítására (az energiahatékonysági paraméterek szerint), biztosítva a jövőbeni albérleti bevételeket és az adómentességet.

 
Az első tulajdonosi aláírás 2020 szeptemberében, amivel hozzájárul, hogy üresen álló lakása az „Yes we rent!”  lakhatási rendszer keretein belül elérhetővé váljon.
 
Az elsődleges cél 220 lakóegység mozgósítása annak érdekében, hogy megfizethető lakásállomány álljon a város rendelkezésére. Ennek érdekében a tulajdonosok szerződést kötnek a bérbeadási piac új ügynökével, a lakásszövetkezettel, átruházva a lakás használatának (vagy „átengedésének”) jogát a szövetkezet egyik tagjára a felosztási szabályok szerint. Azt remélik, hogy a jövedelmező érdekeken túlmutató projektben részt vevő lakóingatlan-tulajdonosok szemléletmódját képesek megváltoztatni, és az egész városra kiterjedő szövetkezet révén ösztönözni tudják a bérlők közötti összefogást is.
 
Riga: a leromlott állapotú épületek megadóztatása
 
Riga városának (Lettország) népessége csökken, így a spekulatív gyakorlatok kevésbé nyilvánvalóak, mint a dinamikusan növekvő városokban. A város rendeletet vezetett be, ami alapján a leromlott állapotúnak minősített épületek ingatlanadóját akár 10-15-szörösére emelik, így ösztönözve rehabilitációjukat. Ennek érdekében bizottságot hoztak létre a leromlott állapotú épületek ellenőrzésére. Az adóemelések veszélye jelentős felújítási tevékenységekhez vezetett. Hasonló intézkedést lehetne alkalmazni az üres lakóingatlanok rehabilitációjának ösztönzésére, hogy fellendítsék a megfizethető lakhatást azokban a városokban, ahol szűkösebb a lakáspiac.
 
Ez csak két példa a széleskörű akciók és intézkedések közül, amelyeket a helyi közigazgatás a lakáspiacaik ellenőrzése és financializációjának megszüntetése érdekében alkalmazhat. Bécsben (Ausztria) például régóta létezik állami szociális lakáspolitika, melynek két eszköze van az intézményi befektetők tevékenységének szabályozására: 1) városfejlesztési szerződések; és 2) egy 2018 novemberében elfogadott törvény, amely előírja, hogy minden 5000 m²-nél nagyobb új épületnek legalább kétharmad részben szociális lakásokat kell magában foglalnia, amelyek bérleti díja nem haladhatja meg az 5 €/m2-t – nyilatkozta Michaela Kauer az URBACT-UIA internetes konferenciáján.
 
Eközben Berlin a bérleti díjak befagyasztását kezdeményezte, illetve él elővásárlási jogával és egyéb elérhető eszközökkel is a bérlők kizsákmányolásának megakadályozása érdekében. Az állampolgárok szintén aktív szerepet vállalnak, például kampányolnak az egyik legnagyobb berlini befektető, a Deutsche Wohnen ingatlanjainak állami kisajátítása mellett.
 
Egyetlen város sem kivétel
 
Sjoerdje van Heerden, az Európai Bizottság Közös Kutatóközpontjának tagja, figyelmeztette a konferencia résztvevőit, hogy az európai fővárosok nem mentesülnek a lakáspiacaik pénzügyi helyzetének hatásaitól. Van Heerden, a 2020-as „Kié a város?” jelentés társszerzőjeként elmondta: „A kutatóknak azt is meg kell érteniük, hogy a tőkespekuláció milyen hatással van a különböző területekre, legyen szó idegenforgalomról, arany vízum programokról vagy nagyvállalati befektetőkről.”
 
Manuel Gabarre de Sus, a spanyol „Gazdasági Bűnözés Elleni Megfigyelőközpont” munkatársa rámutatott, hogy míg városi szinten egyértelműen megnyilvánulnak a financializáció hatásai, a spekulatív beruházások szálai ennél jóval távolabbról indulnak, érintve az európai és a globális piacokat is. Egy egyszerű, de rendkívül szemléletes diagram megmutatja, hogy a kormányzás minden szintje felelős és érintett, ideértve az EU bankrendszerét is, ami olyan opportunista alapoknak hitelez 0%-os kamatozással, mint a Cerberus.

 
Az EU bankrendszere hiteleivel hozzájárul a helyi lakáspiacok financializációjához.
 
Kulcs a financializáció megfékezéséhez
 
Barbara Steenbergen, a Bérlők Nemzetközi Szövetségének képviselője egy, a városok számára alkalmazható, testreszabható eszközrendszert ismertetett, amit a magánbérleti piac szabályozására és a spekulációs haszonszerzési céllal történő lakásvásárlások visszaszorítására lehet alkalmazni. Véleménye szerint a városoknak először az adatokat kellene átláthatóvá tenniük, különös tekintettel a helyi bérleti díjak összehasonlítására, hogy „tudd, a szomszédod mennyit fizet”. Másodszor, ahol „lakhatási lufik” alakultak ki, ott meg kellene határozni a bérbeadható lakások arányának maximumát. Harmadszor, a hatalmas spekulációk közepette a bérleti díjak befagyasztása alapvető fontosságú lenne. Negyedszer, a városoknak a méltányos városi tervezést kellene propagálniuk, és véget kellene vetni az állami tulajdonban lévő lakásállomány és földterületek értékesítésének. Végül alkalmazni kell a régi és új jogi intézkedéseket, ehhez pedig az EU monetáris támogatásával is számolni kellene a megfizethetőbb szociális lakások építéséhez.
 
A cél: méltányos és megfizethető lakhatás uniós szinten
 
A Fair finance konferencia végén Kim von Sparrentak EP-képviselő, az Európai Parlament megfizethető lakhatással foglalkozó különmegbízottja ismertette 2019. évi „Tisztességes és megfizethető lakásokhoz való hozzáférés mindenki számára” című jelentését.
Az EU UIA lakhatással kapcsolatos munkájához kapcsolódó jelentést az Európai Parlament Foglalkoztatási és Szociális Bizottsága (EMPL) elsöprő többséggel fogadta el 2020. december 1-én. Javaslatai között szerepel Európa megfizethető lakásállományának növelése, integrált lakhatási stratégiák bevezetése, a kilakoltatások elleni küzdelem és a hajléktalanság felszámolása 2030-ig. Az Európai Parlament 2021. január 18-án tervezett plenáris ülése a remények szerint új fejezetet nyithat meg az európai lakáspolitikák ügyében.
 
A munka folytatódik
 
Noha a Fair finance konferencia a sorozat utolsó eseménye, az URBACT és az UIA közös munkája folytatódik a lakhatáshoz való jog terén. A közelgő podcastokért, videókért és egyéb anyagokért kövesse a 2021-es, lakhatással kapcsolatos új online felületet.
 
További információk:
 
•     URBACT-UIA Lakhatásról szóló kezdeményezés, egyéves tanfolyam a „lakhatáshoz való jogot támogató városokról”, az URBACT program szakértője, Laura Colini koordinálásával;
•     Hogyan lehet megvalósítani a „lakhatáshoz való jogot” - példák Berlinből és Barcelonából;
•     OHCR-UN Lakókörnyezeti tájékoztató „A megfelelő lakhatáshoz való jog”.
 
 
Eredeti cikk: https://urbact.eu/eu-cities-explore-fair-finance-boost-adequate-and-affordable-housing