Felújítási coach: hasznos segítség a társasházak felújításánál

Nehéz dolog megoldást találni a külső városrészek gondjaira. A nemzetközi terep bejárások során jól látjuk a problémákat, mert a városok összehasonlításánál érzékeljük a különféle európai adottságokat és megoldásokat. Az 50-60-as években épült városrészekben nagyon sok lakóház szorul felújításra. Az épületek helyenként súlyosan leromlott állapotban vannak, ez természetesen rontja az itt lakók életfeltételeit és a környezet minőségét. A korábbi összejöveteleken már tapasztaltuk, hogy a sikeres és minőségi felújítás alapfeltétele a tulajdonosok együttműködése. Ez pedig függ a jogszabályoktól, amelyek országonként eltérnek. Németországban és Magyarországon láttunk városrész léptékű felújításokat, Romániában csak egy-egy épület rossz minőségű, alkalomszerű fejújítását tapasztaltuk. Ha a lakástulajdonosok szabályozottan alkotnak társasház-közösséget, akkor inkább kerül sor minőségi felújításra. A lényeg, hogy össze kell hozni a lakástulajdonosokat.  De hogy lehet rávenni őket erre?

Antwerpenben erre ad megoldást a felújításnál személyi fejlesztő (coach) alkalmazása. Találkoztunk Geert Vielfont-tal, az Öko-ház energiaügyi és célcsoport-koordinátorával, akit Antwerpen városa alkalmaz, mint a város felújítási tanácsadóját. Az interjú előtt azonban tisztázni kell a renoválási (felújítási) coach intézményét. Belgiumban jogszabály rendeli el, hogy a lakástulajdonosok társasház-közösséget (Union for Co-Owners) alkossanak. Ennek a szervezetnek azonban alig van szerepe. Például évente csak egyszer gyűlnek össze. Legtöbbször egy ingatlankezelő irodát bíznak meg a karbantartási teendők ellátására. Ennek az ingatlankezelőnek sem megbízatása, sem szakértelme nincsen jelentős felújítás lebonyolítására. Ezt a hiányt pótolja tehát a renoválási coach.

Megoldás a városszéli lakótelepeken: együttműködés tanítása

Antwerpenben a ’renoválási coach’ fő feladata a tanácsadás és a képzés az ingatlankezelő házgondnok szervezet, a társasház-közösség és az egyes lakástulajdonosok számára, valamint a lakóépület felújítási folyamatának végigkísérése, hogy az épület megfelelő minőségű legyen. A tanácsadási (coaching) projekt a Flandria-Hollandia Interreg program keretében valósult meg az Európai Regionális Fejlesztési Alap (ERFA) finanszírozásával.

A renoválási folyamat első lépése egy általános terv készítése. Antwerpen városa biztosítja az alaprajzot, amelyet a terv készítésére megbízott építész és mérnökiroda használ fel a terv kidolgozásánál. Ebben áttekintés készül az épület minden problémájáról és hiányosságáról, és ez lesz majd a lehetséges megoldások kialakításának alapja. A társasház-közösség fizet ezért a munkáért. A renoválási coach végigköveti a folyamatot az elejétől a végéig, aktiválja és érzékenyíti a tulajdonosokat, bírálja az elkészült tervet, tanácsot ad, támogatja és nyomon követi a munkát pénzügyi szempontból is, figyelemmel a forrásokra és kifizetésekre.

Ezután, a társasház-közösség éves közgyűlésén a szakértő, a coach és a házgondnokság bemutatja a tervet, tájékoztatja a lakókat és lehetőséget ad kérdések feltételére. A tervet végül a társasház-közösség szavazással fogadja el.

Geeer Vielront, Antwerpen Renoválási Tanácsadója

A coach munkájának két fő célcsoportja a társasházi lakóközösség és a házgondnokság, ezeknek nyújt tanácsot, coaching szolgáltatást, amennyiben az épület legalább 20 lakást tartalmaz és legalább 30 éves.

Hogyan merült fel Antwerpenben a renoválási tanácsadó (coach) alkalmazásának ötlete?

Vielfont: „Ez a projekt abból a megfigyelésből született, hogy sok minden történt a sorházas állomány fenntartható felújítására a szabályozás, finanszírozás, támogatás terén egyaránt, de óriási a hiányosság a társas lakóépületek területén. Először megvizsgáltuk az energetikai felújításokat és fejlesztéseket, de hamar észrevettük, hogy tágabban kell az ügyet szemlélni.  A lakóépületekben, ahol sok ember él szorosan egymás mellett, más dolgokat is figyelembe kell vennünk az energetikán kívül”.

Említette, hogy tanácsadási, coaching szolgáltatást nyújt a házgondnokságoknak, a társasház-közösségeknek és az egyes lakóknak is. Van-e és mi a fő különbség a csoportok között?

Vielfont: ”Különböző módon kell megközelíteni ezeket a csoportokat, más és más a tulajdonosokkal és a házgondnokokkal való kapcsolatunk. A társasház-közösség adja nekünk a megbízást a felújítások tervének készítésével kapcsolatos tanácsadásra. Ezáltal természetes a partnerkapcsolatunk. Nem ilyen a helyzet a házgondnoksággal. Számukra sokszor egy csomó többletfeladatot okoz, és kevés haszonnal jár a mi közreműködésünk a felújítás során. Viszont a tanácsaink nyomán a felújítás jövőállóbb lesz, és emiatt a későbbiekben kevesebb dolguk lesz a karbantartással. A megfelelő anyagokkal és eljárásokkal felújított épület jóval kevesebb karbantartási munkát igényel.

A házgondnoksággal kapcsolatban az egyik fő problémánk az, hogy a távlatos gondolkodásukat korlátozza a 3 éves időtartamra vonatkozó, szakaszos megbízatásuk. Nem szívesen gondolkodnak 10 évvel előre, főleg ilyen gazdasági versenyhelyzet közepette.

Persze ez nem vonatkozik minden házgondnokságra. Sok minden függ a képzettségi szintjüktől, de ebben a tekintetben alig mutatkozik javulás. Hangsúlyoznom kell azonban, hogy a házgondnokság nehéz feladat, nagyon sok mindenhez kell érteni. Úgy látjuk, hogy már egyre több professzionális házgondnokság ad megbízást építészeknek és kutató intézményeknek komplex felújítások esetén. Ugyanakkor azt hiszem, hogy nagy szükség volna a társasház közösségben is a hozzáértés jelentős növelésére. A tulajdonosok mondják meg a házgondnokságnak, hogy mire van szükség. Ezért mindkét csoport érdeke, hogy értelmes, reális utasítások szülessenek, és itt van a tanácsadó, a coach szerepe.”

Mi lehet ön szerint egy sikeres felújítási projekt alapfeltétele? Hogy lehet ezt a sokféle embert meggyőzni, hogy jussanak egyetértésre a fő lépésekben?

Vielfont: „A coachnak már az első fázisokban rögzítenie kell, hogy a lakóközösségben szükség van bizonyos (jogi, építési stb.) alapismeretekre. A lakók nagyon fontosak. Ők élnek az épületben, általában jobban ismerik az épületet, mint a gondnokság, és jobban tudják, hogy mik az erősségei és gyengeségei. Ha vannak közöttük olyanok, akik a szükséges szakismeretekkel is rendelkeznek, akkor a folyamat könnyebb és gazdaságosabb lesz. Nem kell költenünk tájékoztatásra, képzésre, és elérjük, hogy a felújítás terve a lehető legjobb lesz. Az ilyen, hozzáértő kulcsemberek alkothatják a társasház-közösség elnökségét, ahol a felújításra vonatkozó fontosabb döntések születnek. Viszont gondolnunk kell arra is, hogy a közgyűlésen nincs mindenki jelen. Ezért gondoskodnunk kell arról, hogy minden lakó kapjon tájékoztatást és tehessen észrevételt a felújításról. Most dolgozunk igényfelméréseken, de nagyon alacsony a válaszadás szintje. Lehet, hogy néhány kulcsembert kellene felkérnünk erre a munkára, de nem biztos, hogy ez előrelépést hozna. Kis csoportos, informális összejövetelekben is gondolkozunk kávé, ital mellett – talán így közelebb kerülhetünk a lakókhoz. Ezt nevezzük kollektív egyéni megközelítésnek. Mi a lakók közösségére helyezzük a hangsúlyt, de mindig szükség van az egyének bevonására.”

Milyen problémákkal kellett szembenéznie, amikor közös cél felé próbálta mozgósítani a lakókat?

Vielfont: „A felújítási tervezés részvételi folyamatában nem könnyű minden tulajdonost egy közös cél felé terelni. Amikor renoválási munkálatokról van szó, akaratlanul is beavatkozunk az emberek életébe. Három fontos szempont körül alakulnak ki konfliktusok, ezek: érzelmek, kényelem és pénz.  Az embereket a tulajdonukhoz érzelmi szálak és történeti előzmények fűzik. Fontos figyelembe venni ezt, amikor a lakókkal a felújítási tervről tárgyalunk. Sok ember mondjuk 40 évig él egy lakásban, ahol 3 gyereket nevel fel. Ezzel más a tulajdonához fűződő kapcsolata, mint egy külföldié vagy külföldön dolgozóé, aki évente 4 hónapot tölt az övéivel.

Ugyanilyen különbség van a lakók között, ha szóba kerül, hogy átmenetileg változik a ház komfort szintje. Az idősek általában nem örülnek a felfordulásnak, ami a felújítással jár, ők inkább ’kivárnák az időt’. A fiatalabbak, akik azzal számolnak, hogy a következő akár 30 évben ebben a lakásban fognak lakni, inkább sürgetik a felújítást és nem bánják, hogy átmenetileg alacsonyabb lesz a komfort szintje.

Végül, de nem utolsó sorban itt van a finanszírozás problémája. Van, aki azért vette meg a lakást, hogy abban éljen, mások azért, hogy bérbe adják és jövedelemhez jussanak. Ezeknek egészen más a felújításhoz való hozzáállásuk. Az is igaz, hogy egyeseknek jobb a pénzügyi helyzete, mint másoké, így egyesek könnyebben, mások nehezebben fektetnek be a felújításba.”

Hogyan ítéli meg saját szerepét a közeli és távolabbi jövőben, mint felújítási coach?  

Vielfont: „A coach szerepét illetően úgy látom, hogy még bő tere van a növekedésnek, mert nem csak a felújításra kellene korlátozódnia, hanem érdemes lenne kiterjednie az épület és környezete innovatívabb használatára is. Például az egyik rám bízott épület körüli terület kétharmad részét nem célszerűen használják. A coach összehívhatná a tulajdonosokat, hogy közösen gondolják át: nem lenne-e érdemes a szabad területen kis kerteket vagy közösségi kertet létesíteni. A másik példa: a garázsokat az idő 90 %-ában nem használják, így lehetőség lenne olyan innovatív megoldásokra, mint amilyenek a gépkocsi megosztási projektek. Szóba jöhetne még a földszintek közös vagy sokféle hasznosítása is, és ezzel finanszírozni lehetne a későbbi felújítást. Az ilyen elgondolások megvalósításának fő korlátja a társas tulajdon jogi struktúrája. A változtatásokhoz minden lakó beleegyezése szükséges.

De ha a tulajdonosok egyetértenek, akkor végtelenek a lehetőségek, és ezeket lehetne a coaching eszközével végig kísérni.”

Szerző: Willem Somers. Az interjú Geert Vielfont-tal készült. Szerkesztő: Isabelle Verhaert és Isabelle Michielsen

További információ és bevezető film itt (holland nyelven)

Benyújtotta: Isabel Michielsen, sub˃urban hálózat kommunikáció felelős     

http://www.urbact.eu/how-can-renovation-coach-be-solution-renovating-big-post-war-buildings